Objevili díru na trhu s bydlením. Teď rostou o desítky procent ročně

Bydlet na pár dní se dá v hotelu nebo třeba v Airbnb. Ale co když potřebujete bydlet několik měsíců? Ještě před pár lety byste byli pro majitele bytů nezajímaví. Dnes ale díky brněnskému startupu Flatio najdete tento typ ubytování bez problémů.

Co dělá vaše společnost?

Radim Rezek: Flatio zprostředkovává střednědobé pronájmy. Díky naší platformě majitelé nabízejí svoje byty, zatímco nájemníkům jako jediní na trhu nabízíme možnost najít si bydlení na pár měsíců. Pro majitele je výhodou, že střednědobý pronájem je v průměru o 25 procent vyšší než dlouhodobý. Nájemníci naopak mohou bydlet jen pár měsíců a nemusejí řešit, jestli v ceně jsou energie, internet a podobně, protože vše je již zahrnuto.

Nabízíme také 3D prohlídky (někdy taky označované jako 360stupňové) a prohlídky ve virtuální realitě (stačí mít mobil a papírové brýle cardboard). Potenciální klienti si také můžou přečíst hodnocení předchozích nájemníků. Jednoduchost uzavření smlouvy je velmi vysoká, nové bydlení přes nás najdete během hodiny.

Dnes máme v České republice v nabídce přes tisíc bytů, celkově inzerujeme zhruba dva tisíce bytů.

Ondřej Dufek: Majitelé bytů díky nám nacházejí nájemníky, kteří jsou bonitní a zároveň nemají potřebu dělat problémy. Nájemníci naopak nemusejí zdlouhavě vyjednávat s majitelem, jestli jim umožní bydlení jen na několik měsíců. Chtějí jednoduchý proces. A chtějí mít možnost se podívat do bytu, i když jsou třeba v Barceloně nebo New Yorku a potřebují se hned po příletu nastěhovat.

Jak jste vlastně přišli na myšlenku střednědobých pronájmů?

Ondřej Dufek: Původně jsme provozovali projekt Studentreality, což byl klasický portál na zprostředkování. Ale už v jeho rámci jsme poskytovali virtuální návštěvu bytu. Nechtěli jsme totiž, aby studenti obtěžovali majitele realit zbytečnými prohlídkami. Rozjeli jsme také další projekt Chillhills.cz, ve kterém jsme nabízeli spolubydlení převážně pro studenty. Často se zde ale našli klienti, kteří si byt pronajali na celý rok, ale po čtyřech nebo šesti měsících zabouchli klíče a utekli.

Nás samozřejmě zajímalo, co je k tomu vedlo. Od nich jsme se dozvídali, že už od počátku počítali s tímto řešením. Věděli totiž, že není možné si byt pronajmout jen na několik měsíců. Díky tomu jsme objevili díru na trhu. V květnu 2016 jsme náš původní projekt spustili znovu, už upravený na střednědobé pronájmy.

Radim Rezek: Už v předchozí správě bytů jsme maximalizovali zisk tím, že jsme část pronajímali na krátkodobé a část na dlouhodobé pronájmy. Několik našich firemních klientů ale vyžadovalo pronájem jen na několik měsíců. Když jsme rozběhli Flatio, měli jsme toto na paměti.

Radim Rezek

Z čeho plynou vaše příjmy?

Radim Rezek: My vyděláváme tehdy, vznikne-li transakce a vytvoří se pronájem. Nájemník nám platí poplatek při uzavření smlouvy a dále si strháváme poplatky ze zaplacených nájmů. Platbu prvního nájmu posíláme pronajímateli po nastěhování nájemníka.

Pravidla vztahu mezi nájemníkem a pronajímatelem určujeme my. V praxi to znamená, že si český majitel přečte nájemní smlouvu v češtině, zatímco jeho americký nájemník v angličtině. Tím, že je nájemní vztah tak krátký, nemá ani pro jednu stranu smysl dohadovat se na podmínkách pronájmu.

Díky nám můžou obě strany s tou smlouvou dále pracovat. Například ten Američan neví, jak ji může vypovědět nebo prodloužit. Přes nás to udělá jednoduše na pár kliknutí. My jako zprostředkovatel dáváme transakci důvěru, pravidla a mantinely.

Ondřej Dufek: To nás právě odlišuje od jiných podobných projektů. Ty zpravidla končí zprostředkováním transakce. Propojí pronajímatele a nájemníka a dál to už není jejich věc. Pro nás to naopak teprve začíná. Obě strany mají svou aplikaci, kde všechny procesy automatizujeme. Takže například když nájemník nezaplatí, hned jde na obě strany informace, že je potřeba něco napravit.

Na závěr si pak dají vzájemnou recenzi. Funguje to skvěle, protože vzájemné ohodnocení má samočistící účinek. Kdyby se například objevil neférový majitel, hned se to dozví všichni potenciální nájemníci.

Radim Rezek: K těm recenzím bych ještě dodal, že u krátkodobých pronájmů taky vznikají. Ale potřeby nájemníka a hodnocení za tři dny jsou úplně jiné, než když tam člověk bydlí tři měsíce. Na dlouhodobém pronájmu naopak vůbec neexistují. Jak mám z jedné prohlídky poznat, jak se tam žilo nájemníkům přede mnou? A stačí mi na to jen ta prohlídka? Proto se zaměřujeme na střednědobé pronájmy, protože to je velká díra na trhu. Jen v Praze se takto protočí nájmy za tři a půl miliardy ročně, a to je už zajímavé číslo.

Jak to vypadá s hospodařením za rok 2019? Evidujete nárůst obratu? Očekáváte nějaký zisk?

Radim Rezek: Za rok 2019 nám obrat vzrostl o zhruba 40 procent na 120 milionů korun. Těší nás, že stále rychle rosteme organicky. Co se týče profitability, jsme v černých číslech. Zvládáme rychlý růst, aniž bychom se dostali do ztráty. A to přes všechny investice, které jsme udělali, což je super.

Podle posledních zveřejněných výsledků máte v roce 2018 kumulovanou ztrátu 21 milionů.

Radim Rezek: To byly přecházející investice, které jsme financovali díky partnerům, venture kapitalistům Enern Anise a INCOMMING Ventures. Jde o kumulovanou ztrátu za první roky podnikání, tedy roky 2016–2018. Největší investice pochopitelně šly do našeho produktu. Jsme technologická firma, našim klientům přinášíme největší benefit v podobě automatizace.

Další oblastí, do které vkládáme nemalé prostředky, je tvorba obsahu pro pronajímatele a nájemníky. Díky obsahu máme vyšší návštěvnost webu, a tím lákáme další klienty.

Ondřej Dufek: Hodně nás taky stála expanze na další trhy v letech 2017-2018. Viděli jsme, že mít jedno město (Prahu) nás velmi limituje. Proto jsme expandovali do Polska, Maďarska, Rakouska, Slovenska a Německa.

Plánujete i nějaké další země?

Ondřej Dufek: V současné době nám velmi silně roste Budapešť, proto se jí teď hodně věnujeme. Chceme z ní udělat pilíř naší společnosti. Ale plánujeme i další trhy. Rozhlížíme se na celosvětové úrovni a poté se rozhodneme.

Zajímají nás města minimálně velikosti Prahy. Zde vidíme dostatečné množství majitelů ochotných pronajímat na středně dlouhou dobu. A současně tam proudí dost zájemců o pronájem na několik měsíců.

Ondřej Dufek

Máte vytipované nějaké konkrétní trhy, kam byste chtěli vstoupit?

Radim Rezek: Určitě nás zajímá Asie a Amerika, kde jsou obrovská města s aglomerací 10–20 milionů obyvatel. Jsou mnohem větší než Praha, a proto mají značný potenciál. Už dnes máme nájemníky ze zemí, jako jsou USA, Japonsko nebo Čína, tak proč jim nejít naproti.

Ondřej Dufek: Hodně nám pomohla naše zkušenost s Vídní. To byl náš první velký zahraniční trh, když nepočítáme Bratislavu. Původně jsme si mysleli, že tam budeme muset hodně jezdit, například řešit věci s majiteli a podobně. Ale za těch dva a půl roku jsme tam nebyli ani jednou. Toto poznání nám otevřelo oči. Teď už víme, že se nemusíme limitovat jen na města, která jsou fyzicky dostupná.

Radim Rezek: Na druhou je pro nás nesmírně důležité mít v každém městě lokálního manažera. Pronajímatelé ale i nájemníci se díky tomu cítí bezpečněji. Majitelům tím nabízíme znalost místního trhu. Takže i když tam fyzicky nejsme, můžeme poskytnout člověka mluvícího místním jazykem. Ale je to tak lepší i pro nájemníky, v případě problémů se můžou na nás obrátit přímo na místě.

A to je důvěra, kterou poskytujeme oběma stranám a bez které by to nešlo. Průměrný nájem totiž dosahuje výše 20-22 tisíc korun, což je zhruba 900 eur. To není zanedbatelná suma na to, ji někam poslat, aniž bych majitele předtím viděl.

Kdo jsou vaši hlavní zákazníci?

Radim Rezek: Ze strany pronajímatelů to jsou hlavně majitelé poskytující krátkodobé pronájmy. Ale taky mnoho těch, kteří si pořídili byt na investici. Postupně k nám taky přecházejí majitelé z dlouhodobých pronájmů, tady se jedná asi o pět až deset procent případů. Další zajímavou skupinou jsou majitelé, kteří občas vycestují na tři měsíce nebo na půl roku pryč. Jejich byt jim během jejich nepřítomnosti vydělává. Od nich máme skvělou zpětnou vazbu.

Druhým typem klientů jsou nájemci. Polovinu tvoří ti, kteří stěhují za prací. Do další zhruba čtvrtiny patří studující, například v rámci programu Erasmus a podobně.

Velmi nás překvapila ta zbývající čtvrtina. Jde o lokální trh s různými potřebami. Například, někdo si rekonstruuje byt a potřebuje mezitím někde bydlet. Nebo nově přistěhovaní lidé. Například v Praze třeba nikdy nebyli a než se zorientují na trhu s bydlením, pronajmou si ubytování přes nás. Další skupina jsou klienti, kteří sem přijedou do nemocnice nebo na nějaký léčebný pobyt. Vůbec jsme o existenci tohoto segmentu neměli tušení, přitom to je plná čtvrtina.

Patří mezi vaše pronajímatele i velké společnosti s desítkami či stovkami bytů?

Radim Rezek: Ano, spolupracují s námi i velké bytové fondy. Ti samozřejmě usilují o co nejvyšší výnos a toho dosáhnou diverzifikací. Část bytů proto pronajímají přes nás.

Ondřej Dufek: Máme pronajímatele všech možných velikostí. Od těch, kteří opouštějí byt jen třeba na léto, až po velké institucionální pronajímatele s velkým portfoliem bytů.

Jak řešíte problémové nájemníky?

Ondřej Dufek: Smlouvu mezi sebou uzavírají majitel a nájemník, takže nejdříve vše řeší spolu. Ve chvíli, kdy se nedokážou domluvit, vstupujeme do toho jako prostředník. Často se ukáže, že si třeba jen nerozumí, nedokážou si to mezi sebou vykomunikovat. My jim pomůžeme dosáhnout kýženého výsledku.

Radim Rezek:Z našich statistik vyplývá, že problémových případů je jen jedno procento všech pronájmů. To nás samozřejmě těší a umožňuje nám to škálovat náš byznys. Kdyby těch případů totiž bylo více, dělalo by se nám to mnohem hůře.

Věříme, že naši nájemníci nepřijíždějí byt zničit. Díky tomu proto nemusejí platit žádný depozit. Protože když je 99 procent nájemníků slušní lidé, proč by toto opatření mělo dopadnout na 100 procent z nich? Majitelé i nájemníci si vycházejí vstříc. Díky tomu vše funguje a navzájem se hodnotí pozitivně.

I my jako Flatio z toho vycházíme skvěle. Podle hodnocení dle kritéria Net Promoter Score máme od majitelů hodnocení 75 procent, od nájemníků 70. Přičemž když máte více než 50 procent, tak jste braní jako TOP firma. Jsme zkrátka součástí trojúhelníku, který funguje výborně.

Ondřej Dufek: My se snažíme ten trojúhelník balancovat. Takže vždycky, když se chystáme zavést něco nového pro pronajímatele nebo nájemníky, tak si říkáme, co to přinese té druhé straně.

Uvažujete do budoucna o IPO?

Radim Rezek: Proč ne? Nebráníme se žádným scénářům. Teď jsme na to ale ještě velmi malí a je před námi ještě dlouhá cesta. Spíše uvažujeme o externím kapitálu. Expanze je totiž velmi nákladná, extrémně riziková, a tak se vyplácí ji financovat právě tímto typem kapitálu. V tuto chvíli expanzi zatím řešíme sami ve vlastní režii.

A pak, budeme-li v budoucnosti dostatečně velcí, můžeme uvažovat o IPO. Ale to je ještě hodně daleko.

Objevují se už nějací zájemci o investici do vaší společnosti?

Radim Rezek: My jsme pořád v kontaktu s investory, zejména ze zahraničí. Je to ale zatím jen takové přátelské povídání.

Související témata