Ceny nemovitostí stagnují, další růst je však nevyhnutelný

V průběhu ekonomického cyklu nenajdeme mnoho takových příležitostí k investicím do nemovitostí, jaké se naskytly právě nyní. Získat hypotéku je snadnější než před rokem, a to nejen díky klesajícím úrokovým sazbám. Pomohlo i postupné změkčování limitů, pomocí nichž Česká národní banka reguluje maximální zadlužení obyvatelstva. Developeři již ustoupili od nejrůznějších pobídek, jako byly například slevy z ceny parkovacích stání, vybavení bytu nebo „dotovaná“ hypotéka od spolupracující banky. Tato opatření měla za cíl zvýšit atraktivitu nákupu nového bytu a zlikvidnit část bytového portfolia ve výstavbě. Zvyšování cen je však aktuálně spíše přání nežli realita.

Nic ale nenaznačuje, že ceny zůstanou na stávající úrovni dlouho. Zájemce o bydlení s přístupem k finančním zdrojům má proto nyní velkou šanci najít si zajímavou nemovitost na atraktivní adrese. Tato nabídka se však do konce letošního roku vyčerpá a již tradiční převis poptávky nad nabídkou developerům umožní postupné zdražování nových bytů. Analogicky budou vzrůstat i ceny bytů pořízených k investici a dalšímu pronájmu. Je jisté, že lidé potřebují své bydlení řešit a objem poskytnutých úvěrů na bydlení se podle Hypomonitoru České bankovní asociace začíná pomalu zvedat.

Úroky u hypoték se nyní pohybují kolem pěti procent. Společně s trhem v Avant Financial Group očekáváme, že spolu se sazbami, které vyhlašuje ČNB, budou v průběhu roku úrokové sazby hypotečních úvěrů klesat. S velkou mírou jistoty však jen velmi pozvolna. Razantnější snížení může nastat jen v případě, že se některá z bank odhodlá agresivnější úvěrovou politikou ukousnout větší tržní podíl a konkurence ji bude následovat, aby nezůstala zkrátka.

Proč ceny nemovitostí rostou

Co může být zajímavé pro investory, už nemusí být dobrá zpráva pro ty, kteří hledají vlastní bydlení. Z vlastního bydlení se stává vzácný statek, kdy poptávka výrazně převyšuje nabídku. Pořízení bytu či nemovitosti byla vždy drahá záležitost a těžko čekat, že se dostupnost bydlení sama od sebe zlepší. Společným jmenovatelem tohoto stavu je nekvalitní stavební zákon a bohužel ani ten nový, v duchu posledních změn, situaci nikam neposune.

Z pohledu developerů spočívá největší problém právě v komplikovanosti a délce stavebního řízení. Je třeba počítat s tím, že v projektu zůstanou investované prostředky často i více než deset let. Do výsledné ceny podlahové plochy se nakonec promítá také to, že města a obce leckde podmiňují výstavbu dodatečnými investicemi do infrastruktury a veřejného prostoru. Jistá míra participace, například výstavba komunikací či chodníků, je pochopitelná, ale je na zvážení, zda mají kupující nových bytů přispívat na výstavbu základních škol a občanského vybavení. Stále totiž platí rovnice, kdy nový obyvatel rovná se příjem do veřejného rozpočtu v rámci rozpočtového určení daní (RUD).

Zjednodušeně by se dalo říci, že právě délka povolovacích procesů a přístup ze strany municipalit je jedním z hlavních důvodů vysokých cen bytů. Představa, že větší regulace, případně zastropování zisků stavitelů zlevní novou výstavbu, je známka nepochopení problému. Takový přístup může paradoxně spoustu firem odradit od podnikání v tomto segmentu. Tímto dojde k dalšímu omezení nabídky, což povede spíše k dalšímu zdražení nemovitostí.

Trh rozhýbou nižší úroky

Aktuální stav jen stěží vyřeší příspěvky státu na hypotéky či pořízení nového bydlení pro mladé, po nichž volají někteří bankéři. Tyto programy navíc deformují trh. Částka, kterou člověk ušetří na hypotéce, ve výsledku zvýší poptávku po bydlení a zvedne jeho cenu. Zájemce tak sice bude mít levnější hypotéku, ale nemovitost, kterou si za ni pořídí, bude dražší. Obecně většina podpor, jako například program Oprav dům po babičce, míří spíše k lidem s vyššími příjmy, kteří na rekonstrukce mají. Takto uměle podpořená poptávka jen povede ke zdražování nemovitostí.

Řešením je proto hlavně zjednodušení stavebního řízení. Nový stavební zákon, který pro veškerou výstavbu vstoupí v účinnost na začátku července, pomůže jen zčásti. Bude chvíli trvat, než se s ním všechny zúčastněné strany naučí pracovat. Nový zákon zcela jistě čeká i řada novelizací, které povedou k upřesnění některých sporných otázek. Řada projektů, které se nyní blíží realizaci, se navíc připravuje šest i více let ještě podle původních pravidel, proto efekt nového stavebního zákona bude možné reálně hodnotit až v horizontu několika let.

Ze zahraničí, třeba z Vídně, ale i odjinud, bychom si zase mohli vzít příklad ze spolupráce soukromého sektoru s veřejnou správou. Ve Vídni se podařilo vytvořit prostředí, ve kterém lze smysluplně stavět, a toto se pozitivně projevuje v počtu dokončených bytů. Rakušané se nebojí stavět třeba nad dálnicemi či jinak zahušťovat prostor, kde to jen jde. Česká města se naopak zástavbě do větších výšek brání. Například v Praze na Pankráci je jen pár věžáků a vedle toho obrovské množství poměrně nízkých budov. Přitom tato lokalita navíc netrpí nedostatkem občanské vybavenosti, kterou již není nutné draze budovat. Aktivity vedoucí k zakonzervování stávajícího stavu vedou k tomu, že se lidé stěhují za město, kde však často řada služeb chybí.

Přesto lze téměř s jistotou říci, že letos se nemovitostní trh, oproti loňsku, dá do pohybu. Na konci roku se velmi pravděpodobně přiblíží 2T Repo sazba ČNB ke čtyřem procentům. Toto povede nejen ke zlevnění hypoték, ale rozvážou se ruce i developerům, kteří jsou pod tlakem finančních nákladů.

Zdroj: Bloomberg, Reuters, ČNB, Hypomonitor ČBA, Avant Financial Group

Disclaimer: Tento článek má pouze informativní charakter a neslouží jako investiční doporučení dle zákona č. 256/2004 Sb. o podnikání na kapitálovém trhu. Při zpracování tohoto článku autor vycházel z veřejně dostupných zdrojů. Za případné chyby v textu nebo v datech nenesou společnosti Roklen Holding a.s. ani Roklen360 a.s. zodpovědnost.

Související témata