Nájemní bydlení je budoucnost, investujeme miliardy korun

Už deset let budují skupinu, která dnes vlastní nemovitosti za téměř osm miliard korun. Davidu Hauerlandovi a jeho týmu se podařil na české poměry nevídaný počin, kdy bez většího zájmu médií postupně rozšiřoval portfolio retailových parků a nájemních budov napříč celou republikou. Příběh Fidurocku tím ale nekončí, naopak. Letos založili realitní fond na nájemní bydlení a do deseti let v něm plánují spravovat kapitál ve výši 10 miliard korun.

Zatím se o vás ví to, že se o vás moc neví. Ale přitom vlastníte retailové parky po celé republice, stovky nájemních bytů, vinařství ve Slovinsku a vlastní investiční fond. Neradi se chlubíte úspěchem?

Možná vás to překvapí, ale důvod, proč jsme doposud komunikovali jen minimálně, vystihuje jediné slovo – pokora. Více než velkolepá komunikace pro nás byl, je a vždy bude důležitý výsledek naší práce. Vize má dnes každý druhý, ale přetvořit vize na realitu je mnohem náročnější. My jsme si nejdříve vytyčili byznysovou strategii, stanovili si cíle a na těch jsme uplynulých deset let intenzivně pracovali.

A teď už nastal čas, kdy máte co říct?

Není to tak, že bychom neměli dříve co říct. Když se nás novináři ptali na retailové parky nebo nájemní bydlení, rádi jsme jim odpovídali. V současné době hodnota našeho nemovitého portfolia dosahuje 7,5 miliardy korun a kromě retailových parků, kterých vlastníme 13 a tvoří většinu celkové hodnoty našeho majetku, plánujeme ještě výraznější rozvoj nájemního bydlení.

Proč jste se na začátku budování skupiny Fidurock zaměřili právě na retailové parky?

Jednoduše proto, že jsme jim rozuměli a viděli v nich potenciál. Svoji profesní kariéru jsem zahájil v roce 2007 v mezinárodní společnosti Jones Lang LaSalle, kde jsem získal bohaté zkušenosti v realitách. Zažil jsem tehdy období velkého rozvoje obchodních center a zároveň pomalý rozvoj menších retail parků. Už tehdy jsem ale věděl, že skýtají daleko větší potenciál, a když jsem pak s kolegy v roce 2014 založil Fidurock, začali jsme pomalu a s rozmyslem nakupovat parky v dobře situovaných lokalitách.

Plánujete koupi dalších parků?

Na začátku podnikání jsme si také nemysleli, že budeme mít třináct retailových parků, budeme se věnovat vlastnímu developmentu a rekonstrukcím činžovních domů. Takže ano, pokud bude na trhu zajímavý retailový park, který splní naše přísná kritéria a bude pro nás jeho pořízení dávat smysl, koupíme ho. V současné době se ale čím dál více soustředíme na vyhledávání zajímavých činžovních domů v lukrativních čtvrtích Prahy a Brna, které nakupujeme, následně kompletně rekonstruujeme a nabízíme v rámci nájemního bydlení.

Kolik bytů nyní vlastníte?

Aktuálně to bude kolem 500 bytů.

Říkáte, že se primárně zaměřujete na činžovní domy v prémiových lokalitách. Proč právě na ně?

Důvodů je celá řada, ale jedním z těch nejdůležitějších je pochopitelně lokalita. Činžovní domy se nachází v centrech měst s kvalitní dopravní obslužností, se všemi důležitými službami v pěší vzdálenosti. Lidé, kteří si naše byty pronajímají, zkrátka chtějí bydlet ve městě a využívat naplno všeho, co takové bydlení nabízí. Zrekonstruovat činžovní dům v centru města rovněž zabere výrazně méně času než development na zelené louce. Od pořízení domu přes vyřízení všech povolení až po samotnou rekonstrukci a umístění bytů na trh k pronájmu uplyne 3 – 4 roky, zatímco u nového developmentu se můžete lehce přehoupnout přes 10 let. A to je velký rozdíl.

Jak musí být činžovní dům veliký, aby pro vás byla jeho koupě zajímavá?
Máme v portfoliu domy, které mají od 20 do 60 bytových jednotek a užitnou plochu od cca 1000 do 3000 m2. Velikost objektu ale pro nás není nejdůležitější aspekt. Investujeme do nemovitostí s rozmyslem, což může znít jako klišé, ale přesně na tom celou naši skupinu stavíme. Možná pořídíme menší nebo ještě větší domy, ale vždy to musí být podloženo daty a obchodním potenciálem, nikdy nenakupujeme jen na základě pocitu. Ten je určitě součástí celého procesu, ale nakonec jsou to data, která na té pomyslné misce vah rozhodnou.

Vaše dlouhodobá strategie je tedy jaká?

V následujících letech se chystáme do nájemního bydlení významně investovat a v rámci developerských projektů cílíme v naší pipeline na 2000 bytových jednotek.

To zní hodně ambiciózně. Jak vaše projekty financujete?

Pochopitelně využíváme širokou škálu finančních instrumentů. Základ tvoří vlastní ekvita, bankovní financování a pro mezaninové financování využíváme rovněž dluhopisy, které nabízí například J&T Banka. Nedávno jsem někde zmiňoval, že pro Fidurock je důležité, aby byl každý projekt financovatelný seniorním úvěrem od banky, což vylučuje dělání developmentu na zelené louce nebo změny územního plánu. Bavíme-li se o nájemním bydlení, ten scénář je prakticky pokaždé stejný.

Je o ně zájem?

Nabízíme byty v centrech Prahy a Brna v lokalitách, které jsou exkluzivní jak svým umístěním, tak i zpracováním. Míříme tedy na zákazníky, kteří takové bydlení primárně vyhledávají, a protože takových nemovitostí v nabídce moc není, máme pronajaté byty velmi rychle. Za poslední roky jsme v budování nájemního bydlení získali velké zkušenosti a vidíme v něm značný potenciál. I proto jsme se rozhodli založit investiční fond, do kterého budeme postupně vkládat ty nejlepší nově zrekonstruované činžovní domy.

Komu je fond určený?

Každému, kdo chce investovat od 500 Kč měsíčně. Fond stavíme tak, aby byl velmi stabilní a byl odolný proti výkyvům na trhu. Chceme mít dlouhodobě fungující fond, v jehož majetku budou prémiové nemovitosti. Investoři si tak budou moci spořit do fondu dlouhodobě a budou přesně vědět, do čeho peníze investují a jaké nemovitosti fond vlastní.

Jaké nabízíte zhodnocení?

Doporučujeme investiční horizont alespoň 5 let, přičemž očekávané zhodnocení budeme chtít v příštích letech dosáhnout na úrovni 6 a více procent. Naším cílem je mít ve fondu do deseti let finanční kapitál ve výši 10 miliard korun.

Budete do fondu nakupovat i retailové parky?

Nebudeme. Do fondu budeme v nejbližší době pořizovat pouze nemovitosti po rekonstrukcích určené na nájemní bydlení. Chceme, aby byl fond pro investory přehledný a všichni věděli, do čeho investují.

Někteří velcí hráči na trhu budování nájemního bydlení opouští, jiní v něm naopak vidí budoucnost. V současné době jsou ceny nemovitostí extrémně vysoko, stejně jako hypotéční sazby, a realitní trh se na nějakou dobu téměř zastavil. Neobáváte se ale, že s poklesem hypoték a vyšší dostupností nových nemovitostí klesne i zájem o nájemní bydlení?

Je rozdíl, jestli vlastníte a pronajímáte nemovitosti menších městech, na periferii, nebo v centru Prahy a Brna. V souvislosti s aktuální realitní krizí došlo pouze k odložené poptávce, která teď opět roste, což je logické, protože lidé chtějí bydlet ve vlastním a staví se méně, než by bylo potřeba. Získat stavební povolení ale trvá roky a zatím to nevypadá, že by se s úpravou stavebního zákona něco významně změnilo. Cena nemovitostí poroste, a dostupnost nového bydlení tak bude pro lidi i nadále limitovaná. Budeme se proto nadále přibližovat standardům západní Evropy a procento lidí žijících v nájemních bytech se bude zvyšovat. Je to přirozený vývoj, který souvisí nejen s ekonomickou situací obyvatel, kupní silou a cenou nemovitostí, ale rovněž s přístupem mladé generace k osobnímu vlastnictví nemovitosti.

A to se mění?

Mladí lidé dnes chtějí flexibilitu a svobodu, což jim právě bydlení v nájmu na dobré adrese umožňuje. Pro starší generaci to může být hůře pochopitelné, ale dnešní dvacátníci třicátníci mají mnohem více možností, jak vydělané peníze zhodnocovat, a jsou v této oblasti velmi progresivní. Investují do nemovitostních fondů, startupů, kryptoměn, podílových fondů a zkrátka umí s penězi pracovat tak, aby jim výnos pomohl platit jejich životní náklady. Vědí, že na to, aby si pořídili vlastní nemovitost, v současné době nemají prostředky, ale mají jich dostatek na pohodlný život v nájmu. Za našetřené peníze cestují, vzdělávají se, sportují a věnují se svým zálibám.

Zaostává Česká republika v nabídce nájemního bydlení?

Zaostáváme jak na straně nabídky, tak poptávky. Bytů je málo a zákazníků hodně. Rezervy ale máme i v legislativě, a opět to platí na obě dvě strany. Vždy je co zlepšovat, nicméně úroveň nájemního bydlení roste a myslím si, že v dalších letech bude nájemních bytů přibývat.

Jak do vašich realitních aktivit zapadá vinařství Zlati Grič ve Slovinsku nebo prodejna špičkové audio-video techniky VOIX?

V životě se vám naskytnou obchodní příležitosti, které se už nikdy nemusí opakovat. A koupě vinařství Zlati Grič byla jednou z nich. Je to místo, které má v sobě obrovský potenciál, a my nyní pracujeme na tom, abychom tento potenciál co nejvíce vytěžili. V současné době máme zpracovaný projekt na stavbu luxusního vinařského resortu s 50 pokoji a začínáme s povolovacím procesem. Ten bude trvat dva až tři roky, protože celá oblast je památkově chráněným územím. Nikam nespěcháme, chceme udělat všechno pořádně a za pár let představit Zlati Grič jako unikátní místo k návštěvě, odpočinku a pochopitelně jako destinaci, kam budou lidí jezdit za vynikajícím vínem. To už dělají dnes, jen jim k tomu nabídneme i odpovídající top zázemí.

A VOIX?

Tento příběh je poněkud odlišný. K mým třicátým narozeninám jsem si pořídil špičkový audio systém. Zpočátku mi to připadalo jako výstřednost, ale nakonec jsem si udělal radost a od té doby jsem se zcela ponořil do světa vrcholné audiotechniky. Jak jsem záhy zjistil, nejsem v tom sám. Mnoho dalších nadšenců pro kvalitní zvuk se sdružuje kolem této vášně, což vedlo k otevření nového showroomu VOIX Audio & Cinema. Náš showroom není pouze o technice; je to místo, kde se umění setkává s vášní pro hudbu a kde zvuk dotváří atmosféru a charakter prostoru. Hudba je nedílnou součástí našich domovů, komerčních prostor, restaurací a dalších veřejných míst – bez ní by byl náš život neúplný. Zvuk nás obklopuje všude a bez něj si svůj život nedokážeme představit. Pokud jste audiofil nebo jen milovník hudby, navštivte showroom VOIX v Dušní ulici v Praze a zažijte, jak má znít skutečná hudba. Bude to pro vás nezapomenutelný zážitek.

Související témata