Jsme infrastruktura podnikání i zrcadlo ekonomiky, říká zakladatel Accolade a čerstvý podnikatel roku Milan Kratina

Accolade je čelním hráčem developmentu průmyslových parků a zázemí poskytuje klíčovým jménům průmyslu, logistiky nebo e-commerce, jako jsou Amazon, DHL nebo Ikea. Accolade, jejíž příběh se začal psát v roce 2011, dnes provozuje již více než šedesátku parků o hodnotě přesahující tři miliardy eur, tedy 75 miliard korun, a je rozkročena na desítce trzích. Co jsou dobré atributy podnikatele roku? Jak se myšlenka Accolade zrodila? Jakými klíčovými projekty roste v Česku i zahraničí? Co je na jednotlivých trzích více a méně dobře z pohledu podmínek podnikání? Jak si s průmyslovými parky rozumí česká mentalita? Jak vypadají špičkové technologie v rovině automatizace, robotizace i ESG? Jak se financuje byznys Accolade od vztahů s bankami po probíhající emisi zelených dluhopisů? O průmyslových parcích jako cíli pro institucionální klienty i o tom, jakým je zakladatel Accolade investorem. V Patria Podcastu si povídáme se CEO a zakladatelem firmy a čerstvě oceněným EY podnikatelem roku Milanem Kratinou a finančním ředitelem Accolade Tomášem Procházkou.

?

Co vše si v podcastu můžete poslechnout:

1:25 Důležitá výbava podnikatele roku
2:35 Jak se začal psát příběh Accolade
7:30 Růst a klíčové projekty na českém i zahraničních trzích
14:45 Podmínky pro podnikání, aneb co je v Česku a jinde dobře a špatně
16:45 Průmyslové parky versus krajina a česká mentalita
19:15 Automatizace, robotizace, technologie, ESG
23:50 Accolade v číslech pohledem na trh i hospodaření
30:00 Jak probíhá a v čase se proměňuje financování
32:30 Zelené dluhopisy
34:30 Nejlepší cíl pro institucionální klienty
36:30 Jakým je Milan Kratina investorem?


Unikátnost i nadnárodnost

„Důležitá je unikátní znalost byznysu a velikost i nadnárodnost,“ říká k úspěchu v soutěži EY o podnikatele roku Milan Kratina. „Je to pro mě velká pocta, závazek pro budoucnost, poděkování týmu i obchodním partnerům, financujícím bankám, nájemcům. Je to ocenění pro nás všechny a také potvrzení, že naše strategie a tvrdá práce celého týmu mají smysl,“ říká Milan Kratina v Patria Podcastu.

Jak se zrodila myšlenka Accolade a v co se proměnila dnes?

Psal se rok 2011, bylo po finanční krizi, spousta společností v defaultu. Tehdejší trh se soustředil na doobsazenost, nebyla síla pro nové projekty. Toho jsme využili my, říká v podcastu Kratina a jako klíčovou uvádí správnou sázku na zázemí pro výrobu nového SUV Škodovky v Kvasinách. V jeho souvislosti připravil kombinací budoucích smluv a povolení adekvátní pozemky a analogicky později vytvářel další parky. „Specifikem bylo, že v byznysu tehdy nebyly žádné středoevropské peníze – skvělá příležitost pustit do toho lokální kapitál,“ popisuje Milan Kratina, jak příběh Accolade vznikl.

Průběžně vedl diskuse s partnery, z nichž nejhlubší byly ty se Zdeňkem Šoustalem. „V roce 2013 jsme se oba dohodli na holdingu Accolade a zrealizovali první projekty a velké investice na pozemcích, které již Accolade připravil,“ shrnuje Kratina.

Z českého hráče nadnárodní skupinou

Byznys průmyslových parků se někdy zjednodušuje na haly nebo logistiku. „45 % našich nájemců jsou výrobci, firmy z lehkého průmyslu. Přicházejí velké projekty, mezi kterými dominuje automotive a jeho restrukturalizace a zefektivnění. Doplňuje to řada dalších společností. My jsme infrastruktura podnikání, jsme zrcadlo podnikání. Proto v našich halách najdete fakticky úplně všechno – e-commerce, retail, logistiku,“ usazuje pohled Kratina. Mezi klíčovými klienty zmiňuje Wacker Chemie nebo Witte jako velkého dodavatele BMW či Daimleru. „Stále nejvýznamnějším projektem, který trochu zkresluje data celého trhu, je významná investice oděvního řetězce,“ dodává Kratina s tím, že celkově je patrný tlak na efektivitu. Mezi dalšími jmény mezi klientelou a nájemci jsou Toyota, v logistice InPost, DPD, pak klasická logistika třetích stran jako DHL či Raben. Mezi aktuálními projekty v Polsku Kratina zmiňuje 60tisícovou halu pro Action.

Jak vidí další strategii růstu? „Na každém trhu chceme dlouhodobě provozovat minimálně 250 tisíc metrů čtverečních hal, optimálně je to 500 tisíc metrů, aby trh byl dlouhodobě zajímavý a likvidní,“ říká Kratina s tím, že rozvoj stávajících trhů je krok jedna, krok dva je přidávání trhů nových. „Typicky motivováno poptávkou nájemců a obchodních partnerů, dále kombinací stabilních konzervativních typicky západních trhů s nižšími výnosy a trhů s vyššími výnosy jako jsou Polsko, Slovensko, může to být Maďarsko či Chorvatsko,“ shrnuje CEO Accolade.

Jak se liší podmínky pro podnikání v různých zemích?

Téma podcastu se stáčí na podmínky pro podnikání na jednotlivých trzích, kde Accolade působí. „Česko má konkurenceschopné a zajímavé pracovní právo a silnou průmyslovou tradici a dovednost lidí v některých regionech, typicky například Plzni. Naopak v oblasti technického vzdělávání ztrácíme. V Polsku vychází 80 tisíc technicky vzdělaných absolventů ročně, v Česku 2 tisíce. Vinou toho prohráváme spoustu potenciálních zajímavých klientů, kteří když si země srovnávají, v technickém vzdělání už začínáme ztrácet, i když tu tradici máme,“ říká například Kratina a připojuje evergreen: „Problémem zůstává zdlouhavé stavební řízení, tam přetrvává zoufalství.“

Krajina, technologie, ESG

Nestavte nikde, nic a nikdy alias NIMBY (not in my backyard). V Česku je NIMBY opravdu silné a Milan Kratina v podcastu diskutuje reálné důvody, proč jsou parky a haly právě tam, kde jsou, i proč vypadají právě tak, jak vypadají. „To, že průmyslové zóny vznikly na dálničních sjezdech je částečně neochotou měst začleňovat průmyslové podniky v intravilánech, s čímž se v zahraničí pracuje lépe, zatímco u nás došlo k vytlačení výrob i zásobování na periferii. „Zásilkovna je skvělá, lovebrand. Rohlík lovebrand. Chceme povolit depo pro Zásilkovnu nebo pro Rohlík? To by nemuselo být tady, to může být jinde. To je něco, s čím musíme pracovat,“ zmiňuje například v podcastu Kratina.

Co požadavek na to, aby haly nevypadaly tak veliké? „Tedy by měly být tmavé, černé. Což se ovšem neshoduje s tématem oteplování a diskuse o CO₂ stopě. Vypadá to lépe, environmentálně je to však horší,“ zmiňuje Kratina a diskuse v podcastu se stáčí na udržitelnost, například technologie úspor vody a energií, vysoký podíl brownfieldů nebo vůbec nejzelenější park v celosvětovém měřítku, který má také Accolade v portfoliu.

Revoluce se odehrává podle Kratiny i v halách právě v rovině technologií, automatizace, robotizace. „Když se podíváme na nejmenovaný oděvní řetězec, hodnota haly samotné se pohybuje mezi pěti až šesti miliardami korun. Násobně více investují do projektu sami, je to tedy investice srovnatelná například a automobilkou v Kolíně,“ srovnává Kratina. „Chcete-li vidět robota, navštivte naše haly,“ pokračuje a dává příklad aktuální výstavby haly o 200 tisících metrech čtverečních v Chebu. „Například automatické přepravníky tam dosahují 45 kilometrů, je to jeden z největších projektů automatizace a robotizace v Evropě či spíše největší vůbec,“ říká Kratina.

Accolade v číslech hospodaření

Milan Kratina se vrací k zásadně odlišnému vývoji trhu v letech 2021-22 a naopak 2023-24. Zcela jiné jsou finanční a stavební náklady, výnosnost. „Dnes děláme všechny projekty velmi povedené. S rostoucími nájmy a klesajícími stavebními náklady se dnes projekty daří realizovat s velmi dobrou marží. Trh se stabilizuje a zaměřujeme se na dlouhodobě udržitelné investice,“ říká pak Kratina v podcastu k aktuálnímu období.

Jak si tedy dnes vede Accolade z pohledu hospodaření? Na to v podcastu odpovídá finanční ředitel Tomáš Procházka. „Když se podíváme na pololetní konsolidaci ke konci června 2024, velikost balance sheetu Accolade Holding je na úrovni 38 miliard korun ekvivalentu (nemovitosti jsou většinou v eurech), profitově jsme měli zisk za první pololetí kolem 600 milionů korun. Z hlediska struktury jsou naše hlavní trhy Česko a Polsko, kde je největší objem dokončených projektů, které držíme a provozujeme. Zároveň je tam nejvyšší aktivita z pohledu probíhajících projektů. Dlouhodobě se díváme na expanzi na další trhy, hodně významné je Španělsko,“ uvádí v podcastu Procházka a zmiňuje také Chorvatsko jako další příklad rozkročení a diverzifikace z pohledu geografického, rizik i skladby zákazníků. „Logistika, lehká výroba, e-commerce lomeno retail,“ dodává Procházka.

„V čase zlepšujeme podíl projektů, kde není developerské riziko, máme stabilně významný podíl dokončených projektů, které jsou velmi dobře pronajaté a generují příjem z nájmů,“ říká také v podcastu Procházka. Zdůrazňuje, že Accolade staví typicky v okamžiku, kdy má zasmluvněného konkrétního nájemce, což jej odlišuje od jiných subjektů na trhu. „Průměrná doba výstavby průmyslových nemovitostí je významně kratší proti kancelářím, rezidenčních projektům nebo shopping centrům, i riziko něčeho mimořádného není tak významné,“ uvádí Procházka a jako další součást balance sheetu připomíná provozování brněnského letiště.

Financování byznysu Accolade: Banky i zelené dluhopisy

Do rukou institucionálních investorů právě probíhá úpis emise zelených dluhopisů, pro kterou Accolade udělila mandát vedoucím bankám na českém trhu, včetně ČSOB. Podcast se však nejprve věnuje obecně tomu, jak probíhá financování takového byznysu, jaký provozuje Accolade.

„Na úrovni jednotlivých projektů spolupracujeme s bankami, mimo jiné s ČSOB, a myslím si dlouhodobě a velice úspěšně. Tak,jak skupina rostla, jsme na těchto bilaterálních úvěrech stavěli a rozvíjeli vícezdrojové financování tak, abychom byli dlouhodobě úspěšní a financování bylo bezpečné pro akcionáře i investory. Přirozeně se posouváme k portfoliovým financováním a v určitou chvíli k dluhopisům. První veřejnou emisi zelených dluhopisů jsme uskutečnili zhruba před jedním rokem a už tehdy jsme počítali s tím, že v tomto směru chceme být aktivní průběžně. Vnímáme, že to je hodně významné pro dlouhodobé budování vztahů s investory i to, abychom byli na (finančním) trhu viditelní,“ shrnuje finanční ředitel Tomáš Procházka i s tématem směřování k budoucímu získání externího ratingu.

V těchto dnech Accolade realizuje velkoobchodní emisi zelených dluhopisů. „Prostředky využijeme na realizaci konkrétních projektů, výstavbu nových nemovitostí, které plní kritéria našeho green finance frameworku. Současně nám to umožňuje řídit strukturu financování skupiny z pohledu časového profilu a splatností v čase,“ shrnuje Procházka.

Nejlepší cíl pro institucionální klienty

Tématem podcastu je i současné rozpoložení trhu při nárůstu geopolitických rizik. „Nejistota se ukazuje u menších poptávek,“ říká Kratina. Jedním dechem však dodává, že trh komerčních nemovitostí stále je klíčový a nejlepší cíl pro institucionální investory. „Když se podíváte, do čeho investuje například Blackstone, pojišťovny a další, jsou to průmyslové nemovitosti. Budoucnost jde s námi,“ říká Kratina a sází na to, že poptávka bude přibývat s potřebou Evropy být nezávislejší. „Všechny evropské přístavy rostou, plánují expanzi. V roce 2024 se významně přestalo stavět spekulativně, což přesně my kvitujeme, my stavíme pro konkrétní klienty. Polsko se významně rozjelo už ve Q4 loňského roku, tlak na efektivitu v Německu dává velkou šanci trhům v Česku či Polsku. Cílem nadále bude vybírat kvalitní místa pro kvalitní projekty,“ zamýšlí se Kratina v podcastu.