ČÁST PRVNÍ

DAŇ

Hlava I

Subjekt daně

§ 1

Poplatník daně

(1) Poplatníkem daně z nabytí nemovitých věcí je nabyvatel vlastnického práva k nemovité věci.

(2) Jde-li o nabytí vlastnického práva k nemovité věci do podílového fondu, fondu obhospodařovaného penzijní společností nebo svěřenského fondu, hledí se na tyto fondy jako na jediné nabyvatele vlastnického práva k nemovité věci.

Hlava II

Předmět daně

§ 2

Vymezení předmětu daně

(1) Předmětem daně z nabytí nemovitých věcí je úplatné nabytí vlastnického práva k nemovité věci, která je

a) pozemkem, stavbou nebo jednotkou nacházejícími se na území České republiky,

b) právem stavby, jímž zatížený pozemek se nachází na území České republiky, nebo

c) spoluvlastnickým podílem na nemovité věci uvedené v písmenech a) nebo b).

(2) Jde-li o nabytí vlastnického práva k inženýrské síti nebo spoluvlastnickému podílu na ní, je předmětem daně z nabytí nemovitých věcí pouze úplatné nabytí vlastnického práva k budově podle katastrálního zákona, která je částí této sítě a která se nachází na území České republiky, nebo spoluvlastnickému podílu na takové budově; tato budova nebo spoluvlastnický podíl na ní se pro účely daně z nabytí nemovitých věcí považují za nemovitou věc.

(3) Předmětem daně z nabytí nemovitých věcí je také nabytí vlastnického práva k nemovité věci, která je uvedena v odstavci 1 nebo 2, na základě

a) zajišťovacího převodu práva,

b) úplatného postoupení pohledávky zajištěné zajišťovacím převodem práva.

(4) V případě zrušení a vypořádání spoluvlastnictví k více nemovitým věcem uvedeným v odstavci 1 nebo 2, jejichž spoluvlastníci jsou totožní, je předmětem daně z nabytí nemovitých věcí pouze úplatné nabytí vlastnického práva k podílu na těchto nemovitých věcech v rozsahu, v jakém svou hodnotou odpovídá kladnému rozdílu mezi souhrnem hodnot všech podílů spoluvlastníka na těchto nemovitých věcech po vypořádání a před vypořádáním; úplatou není podíl na těchto nemovitých věcech, ke kterému spoluvlastník vypořádáním pozbývá vlastnické právo.

§ 3

Nabytí vlastnického práva

(1) Za nabytí vlastnického práva k nemovité věci se pro účely daně z nabytí nemovitých věcí považuje také

a) vyčlenění nebo nabytí nemovité věci do svěřenského fondu a

b) nabytí stavby, která se stane součástí pozemku a která byla

1. samostatnou nemovitou věcí,

2. součástí práva stavby, nebo

3. neoprávněně zřízena na tomto pozemku.

(2) Za nabytí vlastnického práva k právu stavby se pro účely daně z nabytí nemovitých věcí považuje také prodloužení doby, na kterou je právo stavby zřízeno.

§ 4

Úplata

(1) Úplatou se rozumí částka v peněžních prostředcích nebo hodnota nepeněžního plnění, které mají být nebo jsou poskytnuty za přijaté plnění.

(2) Hodnota nepeněžního plnění se určí podle zákona upravujícího oceňování majetku.

(3) Nelze-li ke dni nabytí vlastnického práva k nemovité věci určit hodnotu nepeněžního plnění podle zákona upravujícího oceňování majetku, je touto hodnotou zjištěná cena nabývané nemovité věci snížená o úplatu, jejíž hodnotu určit lze.

§ 5

Vyloučení z předmětu daně

Předmětem daně z nabytí nemovitých věcí není nabytí vlastnického práva k nemovité věci

a) prováděním pozemkových úprav,

b) přeměnami právnických osob s výjimkou převodu jmění na společníka, nebo

c) poskytnuté jako náhrada při vyvlastnění.

Hlava III

Osvobození od daně

§ 6

Věcná osvobození ve veřejnoprávní oblasti

(1) Od daně z nabytí nemovitých věcí je osvobozeno nabytí vlastnického práva k nemovité věci

a) členským státem Evropské unie,

b) jiným státem, je-li zaručena vzájemnost,

c) územním samosprávným celkem nebo dobrovolným svazkem obcí.

(2) Od daně z nabytí nemovitých věcí je za podmínky, že nejde o veřejnou podporu neslučitelnou s vnitřním trhem podle přímo použitelného předpisu Evropské unie, osvobozeno nabytí vlastnického práva k nemovité věci

a) právnickou osobou, nabývá-li vlastnické právo k nemovité věci z majetku členského státu Evropské unie nebo z majetku jiného státu, je-li u tohoto jiného státu zachována vzájemnost, a členský stát Evropské unie nebo jiný stát je

1. zřizovatelem této právnické osoby, nebo

2. jediným členem této právnické osoby,

b) právnickou osobou, nabývá-li vlastnické právo k nemovité věci z majetku územního samosprávného celku a územní samosprávný celek je

1. zřizovatelem této právnické osoby, nebo

2. jediným členem této právnické osoby.

(3) U územního samosprávného celku je podmínka jediného člena splněna i v případě, že členy právnické osoby jsou pouze územní samosprávné celky.

§ 7

Věcná osvobození u nových staveb

(1) Od daně z nabytí nemovitých věcí je osvobozeno první úplatné nabytí vlastnického práva k

a) pozemku nebo právu stavby, jejichž součástí je dokončená nebo užívaná stavba rodinného domu,

b) dokončené nebo užívané stavbě rodinného domu,

c) dokončené nebo užívané jednotce v bytovém domě nebo rodinném domě, která

1. nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru užívané společně s bytem, vzniklé výstavbou, nástavbou, přístavbou nebo stavební úpravou tohoto domu, nejde-li pouze o rozdělení nebo sloučení stávajících jednotek,

2. na základě stavební úpravy nebytového prostoru nově nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru užívané společně s bytem.

(2) Nabytí vlastnického práva k nemovité věci podle odstavce 1 je od daně osvobozeno pouze tehdy, dojde-li k němu v době 5 let ode dne dokončení nebo započetí užívání rodinného domu, jednotky v bytovém domě nebo rodinném domě nebo jednotky v bytovém domě nebo rodinném domě změněné stavební úpravou, a to od toho dne, který nastane dříve.

§ 8

Věcná osvobození u jednotek

(1) Od daně z nabytí nemovitých věcí je osvobozeno nabytí vlastnického práva k jednotce, která zahrnuje družstevní byt nebo družstevní nebytový prostor, který je garáží, sklepem nebo komorou, a nezahrnuje jiný nebytový prostor, je-li nabyvatelem fyzická osoba, která je nájemcem tohoto družstevního bytu nebo družstevního nebytového prostoru.

(2) Od daně z nabytí nemovitých věcí je osvobo zeno nabytí vlastnického práva k jednotce, která nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru a která je ve vlastnictví právnické osoby vzniklé za účelem, aby se stala vlastníkem domu s jednotkami, a fyzická osoba, která vlastnické právo k jednotce nabývá,

a) je nájemcem této jednotky,

b) je členem této právnické osoby a

c) podílela se nebo její právní předchůdce se podílel svým peněžním nebo nepeněžním plněním na pořízení domu s jednotkami.

(3) Stane-li se jednotka součástí společného jmění manželů, nárok na osvobození od daně vznikne i v případě, kdy podmínky podle odstavců 1 nebo 2 splní alespoň jeden z manželů.

§ 9

Ostatní věcná osvobození

(1) Od daně z nabytí nemovitých věcí je osvobozeno nabytí vlastnického práva k nemovité věci při

a) provádění reorganizace v rámci insolvenčního řízení, jde-li o vydání části dlužníkových aktiv věřitelům nebo o převod dlužníkových aktiv na nově založenou právnickou osobu, ve které mají věřitelé majetkovou účast,

b) vložení nemovité věci do sociálního družstva nebo evropského fondu sociálního podnikání.

(2) Od daně z nabytí nemovitých věcí je osvobozeno nabytí vlastnického práva k nemovité věci, která je předmětem finančního leasingu podle zákona upravujícího daně z příjmů, jejím uživatelem podle zákona upravujícího daně z příjmů.

Hlava IV

Základ daně

§ 10

Stanovení základu daně

Základem daně z nabytí nemovitých věcí je nabývací hodnota snížená o uznatelný výdaj.

§ 11

Nabývací hodnota

(1) Nabývací hodnotou je

a) sjednaná cena,

b) srovnávací daňová hodnota,

c) zjištěná cena, nebo

d) zvláštní cena.

(2) Nabývací hodnota se stanoví ke dni, kdy nastala skutečnost, která je předmětem daně z nabytí nemovitých věcí.

§ 12

Postup určení nabývací hodnoty

(1) Nabývací hodnotou je sjednaná cena,

a) je-li vyšší nebo rovna srovnávací daňové hodnotě, nebo

b) stanoví-li toto zákonné opatření Senátu, že nabývací hodnotou je výlučně sjednaná cena.

(2) Nabývací hodnotou je srovnávací daňová hodnota, je-li vyšší než sjednaná cena.

(3) Nabývací hodnotou je zjištěná cena,

a) není-li nabývací hodnotou sjednaná cena nebo srovnávací daňová hodnota, nebo

b) stanoví-li toto zákonné opatření Senátu, že nabývací hodnotou je výlučně zjištěná cena.

(4) Lze-li určit zvláštní cenu, je nabývací hodnotou výlučně tato cena.

§ 13

Sjednaná cena

(1) Sjednanou cenou se pro účely daně z nabytí nemovitých věcí rozumí úplata za nabytí vlastnického práva k nemovité věci.

(2) V případě nabytí vlastnického práva k nemovité věci směnou nemovitých věcí se pro účely určení sjednané ceny nepřihlíží k hodnotě pozbývané nemovité věci za podmínek, že nabytí vlastnického práva k těmto nemovitým věcem je předmětem daně z nabytí nemovitých věcí a nabývací hodnotou není výlučně sjednaná cena.

§ 14

Srovnávací daňová hodnota

(1) Srovnávací daňová hodnota je částka odpovídající 75 %

a) směrné hodnoty, nebo

b) zjištěné ceny.

(2) V případě nabytí vlastnického práva k nemovité věci směnou nemovitých věcí za podmínky, že nabytí vlastnického práva k těmto nemovitým věcem je předmětem daně z nabytí nemovitých věcí, je srovnávací daňová hodnota částka odpovídající 100 %

a) směrné hodnoty, nebo

b) zjištěné ceny.

(3) Poplatník si může zvolit, zda k určení srovnávací daňové hodnoty použije směrnou hodnotu, nebo zjištěnou cenu.

(4) Pro určení srovnávací daňové hodnoty se vždy použije zjištěná cena,

a) neposkytne-li poplatník údaje o nemovité věci nutné k určení směrné hodnoty, nebo

b) nelze-li určit směrnou hodnotu.

(5) K určení srovnávací daňové hodnoty v případě zrušení a vypořádání spoluvlastnictví k více nemovitým věcem, jejichž spoluvlastníci jsou totožní, se souhrn hodnot všech podílů spoluvlastníka na nemovitých věcech po vypořádání a před vypořádáním určí buď použitím zjištěné ceny, nebo použitím směrné hodnoty.

§ 15

Směrná hodnota

(1) Směrná hodnota vychází z cen nemovitých věcí v místě, ve kterém se nachází nemovitá věc, ve srovnatelném časovém období s tím, že se zohledňuje druh, poloha, účel, stav, stáří, vybavení a stavebně technické parametry nemovité věci.

(2) Směrná hodnota u zemědělského pozemku vychází výlučně z ceny určené podle bonitovaných půdně ekologických jednotek a u lesního pozemku ze základní ceny určené podle souborů lesních typů, pokud tyto pozemky

a) nejsou zastavěny,

b) netvoří funkční celek se stavbou nebo jednotkou,

c) nejsou územním plánem nebo regulačním plánem předpokládány k jinému využití a

d) nejsou na základě vydaného rozhodnutí nebo souhlasu podle stavebního zákona určeny k zastavění.

(3) Směrná hodnota se určuje u

a) pozemku, jehož součástí je stavba rodinného domu, stavba pro rodinnou rekreaci nebo stavba garáže, a u pozemku tvořícího s těmito stavbami funkční celek,

b) stavby rodinného domu, stavby pro rodinnou rekreaci nebo stavby garáže, nejsou-li tyto stavby součástí pozemku ani práva stavby, a u pozemku tvořícího s těmito stavbami funkční celek,

c) jednotky, která nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru, a u pozemku tvořícího s touto jednotkou funkční celek,

d) nemovité věci tvořící příslušenství k nemovitým věcem uvedeným v písmenech a) až c),

e) pozemku,

1. na kterém není trvalý porost s výjimkou náletové dřeviny nebo živého plotu,

2. na němž není zřízena stavba s výjimkou oplocení nebo zpevněné plochy do 25 m2 a

3. k němuž není zřízeno právo stavby.

(4) Jde-li o nemovitou věc podle odstavce 3, směrná hodnota se neurčuje u

a) lesního pozemku s lesním porostem,

b) pozemku, který je vodní plochou,

c) stavby hromadné garáže a u pozemku, jehož součástí je stavba hromadné garáže,

d) nedokončené stavby nebo jednotky a u pozemku, jehož součástí je nedokončená stavba.

(5) Pro určování směrné hodnoty u pozemku je při nesouladu mezi druhem pozemku uvedeným v katastru nemovitostí a skutečným stavem rozhodující skutečný stav.

(6) Ministerstvo financí stanoví vyhláškou postup určení směrné hodnoty.

§ 16

Zjištěná cena

Zjištěná cena je cena zjištěná podle zákona upravujícího oceňování majetku.

§ 17

Zvláštní cena při vydražení a předražku

Zvláštní cena je cena dosažená vydražením nebo předražek při

a) výkonu rozhodnutí prodejem nemovité věci podle občanského soudního řádu,

b) exekuci prodejem nemovité věci podle exekučního řádu,

c) daňové exekuci prodejem nemovité věci podle daňového řádu, nebo

d) prodeji nemovité věci ve veřejné dražbě podle zákona upravujícího veřejné dražby.

§ 18

Zvláštní cena u obchodních korporací

(1) Zvláštní cena je v případě

a) vkladu nemovité věci do osobní společnosti cena nemovité věci uvedená ve společenské smlouvě této společnosti,

b) vkladu nemovité věci do družstva cena nemovité věci určená znalcem při ocenění nepeněžitého vkladu,

c) vkladu nemovité věci do kapitálové společnosti cena nemovité věci určená

1. znalcem při ocenění nepeněžitého vkladu,

2. pro účely zvyšování základního kapitálu kapitálové společnosti podle zákona o obchodních korporacích,

d) příplatku společníka na vytvoření vlastního kapitálu obchodní společnosti nepeněžním plněním ve formě nemovité věci nad svůj vklad cena této nemovité věci určená podle zákona o obchodních korporacích,

e) převodu jmění na společníka cena nemovité věci určená znalcem pro účely doložení přiměřenosti výše vypořádání poskytovaného ostatním společníkům.

(2) Byly-li při vkladu nemovité věci do obchodní korporace do ceny nemovité věci započteny dluhy převzaté obchodní korporací, zvláštní cenou podle odstavce 1 je cena nemovité věci bez započtení těchto dluhů.

§ 19

Zvláštní cena v souvislosti s insolvencí

Zvláštní cena je cena

a) dosažená prodejem nemovité věci mimo dražbu v rámci insolvenčního řízení,

b) nemovité věci určená znaleckým posudkem vypracovaným znalcem pro účely ocenění majetkové podstaty a schváleným schůzí věřitelů při provádění reorganizace v rámci insolvenčního řízení, jde-li o vydání části dlužníkových aktiv věřitelům nebo o převod dlužníkových aktiv na nově založenou právnickou osobu, ve které mají věřitelé majetkovou účast.

§ 20

Zvláštní cena v souvislosti s pozůstalostí

Zvláštní cena je cena dosažená prodejem nemovité věci

a) v rámci nařízené likvidace pozůstalosti nebo

b) z pozůstalosti osobou spravující pozůstalost.

§ 21

Zvláštní cena v ostatních případech

Zvláštní cena je

a) cena dosažená prodejem nemovité věci z majetku členského státu Evropské unie nebo jiného státu,

b) při zrušení a vypořádání spoluvlastnictví soudem náhrada, rozdíl v penězích nebo úplata poskytnutá při prodeji nemovité věci v dražbě,

c) částka odpovídající části peněžního ocenění nemovité věci připadající na spoluvlastnický podíl společníka při sdružení majetku do společnosti,

d) náhrada za

1. vyvlastnění stanovená pravomocným rozhodnutím ve vyvlastňovacím řízení nebo v řízení před soudem,

2. nabytý pozemek zastavěný přestavkem,

3. stavbu, je-li tato náhrada poskytnuta vlastníkem pozemku stavebníkovi při zániku práva stavby, nebo

4. zřízení práva stavby určená v rozhodnutí orgánu veřejné moci,

e) náhrada poskytnutá v souvislosti s neoprávněným zřízením stavby na cizím pozemku,

f) cena stanovená při převzetí pozemku potřebného pro nezbytnou cestu.

§ 22

Výlučnost sjednané ceny

(1) Sjednaná cena je výlučně nabývací hodnotou, jde-li o nabytí vlastnického práva k nemovité věci z majetku nebo do majetku územního samosprávného celku, dobrovolného svazku obcí nebo Regionální rady regionu soudržnosti.

(2) Sjednaná cena je výlučně nabývací hodnotou, jde-li o nabytí vlastnického práva k nemovité věci ujednané ve smlouvě o výstavbě, které je nabyto za účelem vzniku nové jednotky nebo změny dosavadní jednotky nástavbou, přístavbou nebo stavební úpravou domu.

§ 23

Výlučnost zjištěné ceny

(1) Zjištěná cena je výlučně nabývací hodnotou,

a) jde-li o nabytí vlastnického práva k nemovité věci na základě

1. finančního leasingu podle zákona upravujícího daně z příjmů,

2. zajišťovacího převodu práva,

3. úplatného postoupení pohledávky zajištěné zajišťovacím převodem práva,

4. nabytí vlastnického práva k obchodnímu závodu nebo jeho části, jejichž je tato nemovitá věc součástí,

b) je-li současně s nabytím vlastnického práva k nemovité věci nabýváno vlastnické právo k jinému majetku a sjednanou cenu nemovité věci nelze pro účely daně z nabytí nemovitých věcí samostatně stanovit.

(2) Byly-li při nabytí vlastnického práva podle odstavce 1 písm. a) bodu 4 do zjištěné ceny obchodního závodu započteny dluhy převzaté nabyvatelem, zjištěnou cenou nemovité věci je zjištěná cena bez započtení těchto dluhů.

§ 24

Uznatelný výdaj

Uznatelným výdajem je odměna a náklady prokazatelně zaplacené poplatníkem znalci za znalecký posudek určující zjištěnou cenu, je-li tento posudek vyžadovanou přílohou daňového přiznání, pokud tento výdaj uplatní poplatník v daňovém přiznání nebo v dodatečném daňovém přiznání.

§ 25

Přepočet cizí měny na českou měnu

Je-li úplata stanovena v cizí měně, provede se přepočet na českou měnu kurzem devizového trhu vyhlášeným Českou národní bankou pro den nabytí vlastnického práva k nemovité věci.

Hlava V

Sazba, výpočet a rozpočtové určení daně

§ 26

Sazba daně

Sazba daně z nabytí nemovitých věcí činí 4 %.

§ 27

Výpočet daně

Daň z nabytí nemovitých věcí se vypočte jako součin základu daně zaokrouhleného na celé stokoruny nahoru a sazby daně.

§ 28

Rozpočtové určení daně

Výnos daně z nabytí nemovitých věcí je příjmem státního rozpočtu.